Как открыть агентство недвижимости

Идеи для бизнеса -> Финансы, консалтинговые услуги, образование

 

Кажущаяся на первый взгляд простота создания агентства недвижимости (риэлторского агентства) приводит к тому, что ежегодно в каждом российском городе открывается по нескольку десятков новых агентств по недвижимости.

Почему же только 20% вновь открывающихся агентств недвижимости остаются на плаву и что мешает выжить остальным 80%?

Вероятно, в первую очередь потому, что открывают агентства недвижимости разные люди и ставят они перед собой разные задачи. Одни нацелены на создание серьезного и стабильного бизнеса ценой ежедневного упорного труда. Они и остаются на рынке. Другие стремятся получить быструю прибыль любой ценой, вот они-то и являют собой те самые 80%, и губят их собственные некомпетентность, непрофессионализм и амбиции.

 

 

 

Начнем с офиса. Для 3-4 сотрудников агентства недвижимости хватит помещения в 15-20 кв.м. В зависимости от местоположения стоимость аренды может здорово варьироваться: от 20$ в спальных районах, до 50$ в центральной части города за кв.м.

Если вы не планируете работать исключительно с дорогой элитной недвижимостью, пожалуй, лучшим вариантом будет открыть риэлторское агентство именно в спальном районе, как более экономичный вариант. Но в любом случае, независимо от выбранного района, для открытия агентства недвижимости желательно выбирать проходное место посещаемое людьми – офисные здания, торговый центр. Наличие отдельного входа в ваше риэлторское агентство – большой плюс. Выбранное помещение желательно зонировать для удобства переговоров с несколькими посетителями единовременно.

Вполне достаточно оборудовать помещение недорогой мебелью – столы и стулья. Обязательное условие - наличие телефона, а лучше двух (для входящих звонков, и для работы агентов с клиентами). В условиях сегодняшних реалий, подключение к сети интернет становится также необходимым условием для оперативной работы агентства недвижимости.

Следующий и, пожалуй, один из важнейших шагов при открытии агентства недвижимости - подбор персонала. Хорошим риэлтором считается специалист по недвижимости, приносящий агентству от 1000$ дохода в месяц. Если крупные агентства недвижимости могут себе позволить набирать риэлторов на конкурсной основе и предлагать им сравнительно небольшой процент от сделки, то вновь открывающиеся агентства вынуждены привлекать работников, предлагая им до 70% от выручки.

Но даже на таких условиях сразу набрать профессиональных агентов-риэлторов это надо еще постараться, а риск напороться на «нечистых на руку» работников – достаточно велик.

Нередко агенты-риэлторы совершают сделки в обход родного агентства недвижимости. Бывают и случаи мошенничества с деньгами клиента, что способно безвозвратно погубить репутацию вашего бизнеса.

Кстати, если повезет, можно найти потенциальных сотрудников в… клиентах. Некоторые люди, занимаясь собственными проблемами с недвижимостью, настолько втягиваются и увлекаются этим процессом, что не прочь попробовать новый вид деятельности. Из них могут получиться гораздо лучшие сотрудники, чем из людей, просто набранных по объявлениям.

И все-таки, поскольку ваши новые сотрудники не профессионалы, их нужно обучать. Обычно это делается на соответствующих курсах по подготовке риэлторов, процесс обучения длится около месяца и обойдется в 4000 - 7000 руб. Эти курсы дадут будущему специалисту по недвижимости часть необходимых знаний, остальное может дать только практика.

Кстати, есть отличный мультимедийный обучающий видеокурс «Как стать профессиональным риэлтором» где вы найдете пошаговую схему организации агентства недвижимости, четкий поэтапный план как открыть свою риэлторскую фирму, узнаете все тонкости и нюансы работы на рынке недвижимости. Описание курса вы можете найти на нашем сайте (Посмотреть описание обучающего видеокурса Как стать профессиональным риэлтором). Рекомендую!

Еще один необходимый человек в агентстве недвижимости - хороший юрист. Он действительно будет вам необходим для решения множества проблем, которые встречаются в этом бизнесе. При этом совсем не обязательно держать его в штате, обычно для деятельности небольшого агентства недвижимости вполне достаточно юриста работающего по договору.

Российских клиентов агентств недвижимости можно условно разделить на 2 категории. Первые, не имея опыта сделок с недвижимостью, опасаются, что их обманут, и обращаются только в известные, зарекомендовавшие себя фирмы. Вторые – уже имеют опыт подобных сделок, и сами способны кинуть кого угодно, в том числе и неокрепшее еще агентство недвижимости.

Как собрать клиентскую базу? Для этого повсеместно применяется расклейка «псевдочастных» объявлений - везде, где только можно, размещаются написанные от руки или напечатанные объявления типа: «Сниму квартиру, комнату», «Куплю квартиру в вашем доме» и т. д.

Люди, позвонившие по таким объявлениям, обычно не имеют ничего против занесения их данных в базу, хотя бы просто потому, что с продавцов недвижимости процент не берется.

Покупателей же можно завлечь только рекламой. Хорошо работает давно известный прием – размещение нескольких привлекательных вариантов несуществующих квартир. Когда по этим объявлениям звонит потенциальный покупатель, указанная квартира оказывается уже якобы проданной, но агентство предлагает покупателю подобрать похожий вариант. Обычно он находится в другом агентстве недвижимости, а комиссионные делятся между агентствами. Кстати, комиссионное вознаграждение с покупателя недвижимости взимается в размере 3 - 5% от стоимости объекта.

Заложите в бюджет вашего будущего агентства недвижимости существенные расходы на рекламу – как наружную (хотя бы в месте расположения офиса), и на рекламу в СМИ. Хотя все-таки лучшей Вашей рекламой станут положительные отзывы ваших клиентов. Именно поэтому очень важно с первых же дней поддерживать высокие стандарты обслуживания и обеспечивать безопасность сделок с недвижимостью.

Для создания положительного имиджа вновь открываемого агентства недвижимости может быть очень важным вступление в корпоративные сообщества – региональные ассоциации риэлторов.

Вступительные взносы обычно колеблются в пределах от 50 000 до 100 000 рублей в зависимости от региона, кроме того, не менее 500 000 руб. может пойти на страхование профессиональной ответственности. Также потребуется иметь в штате профессионального брокера, который будет проходить переаттестацию 1 раз в три года.

Кроме значительных расходов, членство в этих организациях дает и значительные перспективы: это и большее доверие со стороны клиентов, доверие со стороны представителей других риэлторских агентств при проведении совместных сделок и доступ к общей клиентской базе.

Возможные варианты дальнейшего развития агентства недвижимости:

• увеличение количества сделок за счет сдачи объектов в аренду;
• развитие направления по работе с коммерческой недвижимостью;
• платные консультационные услуги;
• услуги по оформлению документов;
• сопровождение сделок с ипотечными кредитами;
• охват рынка пригородной недвижимости.

Если собрать все цифры, необходимые для того, чтобы открыть агентство недвижимости, можно получить некую приблизительную условную смету расходов на открытие риэлторского агентства из 3-4 сотрудников, которое изначально нацелено на долгосрочное существование на рынке и включает в себя расходы на вхождение в корпоративную ассоциацию:

1. Единовременные расходы – 5000$.
2. Ежемесячные расходы – 1000$ .

Таким образом, открывая агентство недвижимости нужно располагать суммой не менее 6000$, чтобы осуществить все единовременные расходы и покрыть расходы хотя бы за первый месяц. Вероятнее всего, доходы появятся не в первый месяц, и, может быть, даже не во второй. Так что для страховки эту сумму лучше скорректировать на 20-40% в сторону увеличения.

По подсчетам специалистов, срок окупаемости небольшого агентства недвижимости составляет от 3 месяцев до 2 лет.

Сергей Панкратов Идеи для бизнеса
12/2011

 

 

 

 

 

 

Еще идеи? Смотрите раздел

Готовые бизнес-планы, полезные документы