Офис: покупка или аренда?

Покупать офис или арендовать? Что выгоднее?

Финансовый кризис открыл перед покупателями и арендаторами коммерческой недвижимости новые возможности. Все стало намного доступнее. Снизились арендные ставки, подешевели в цене и объекты, предлагаемые для продажи.

Покупать офис или арендовать?

Этот извечный вопрос стоит перед всеми предпринимателями, стремящимися, с одной стороны, обеспечить приличные условия работы сотрудников, а с другой — добиться результата с наименьшими затратами. У каждого варианта обнаруживаются как преимущества, так и недостатки. Кроме того, с началом кризиса решение приходилось принимать с учетом множества условий — от текущей ситуации на рынке и планов развития до банального наличия денег.

До 2009 года в связи с чрезвычайно высокой стоимостью объектов руководители большинства компаний предпочитали арендовать офисы, а не приобретать их. «Пока не начался кризис, сделки купли-продажи офисных помещений были не очень распространены», — говорит руководитель департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов.

К тому же собственники площадей сами не были заинтересованы в продаже объектов, которые не только выступали в роли «дойной коровы», но и оказывались крепким залоговым активом, позволявшим привлекать заемное финансирование под новые проекты. Ставки аренды на растущем рынке также постоянно стремились вверх. Но приобретать постоянно дорожающие офисы готовы были немногие.

С началом экономической депрессии владельцы бизнес-центров столкнулись с проблемой ликвидности и необходимостью возвращать кредиты, что вынудило многих из них продавать объекты. В результате на рынке сформировался избыток предложения, а цены продаж резко снизились.

Если до кризиса стоимость одного квадратного метра в столичном бизнес-центре класса А составляла 7–10 тысяч долларов, то во время прохождения рынком «дна» те же площади можно было приобрести уже по 4–6 тысяч за метр. Компании чаще начали приобретать помещения в собственность, что в связи со значительным снижением цен продажи делало покупку выгодной альтернативой долгосрочной аренде и обеспечивало возможность обезопасить бизнес от дальнейшего роста арендных ставок.

« - Во время кризиса офисы для собственных нужд покупали либо очень крупные, либо очень мелкие компании, — уточняет управляющий директор NAI Becar Дмитрий Сорокалетов. — Сильные предприятия и прежде интересовались подобными покупками, и с наступлением кризиса смогли весьма выгодно вложить отложенный капитал. Замечу, что наибольший спрос наблюдался со стороны банков, которые обычно искали небольшие старинные особняки. Да и малые компании, обладавшие достаточными финансовыми резервами, наконец-то получили шанс купить небольшой офис благодаря снижению цен».
« - Большая часть кризисных сделок приходилась не столько на чистые покупку или аренду, сколько на переход активов из рук в руки, — отмечает эксперт-аналитик отдела маркетинга GVA Sawyer Сергей Рассказов. — Должники отдавали свои объекты кредиторам за долги либо продавали их тем, кто мог предложить быстрые и реальные деньги».

Аренда - так ли хороша?

Плюсы:
Отсутствие необходимости инвестировать сразу большие суммы; мобильность и возможность относительно оперативно как увеличивать, так и уменьшать офисное пространство, а также менять место дислокации; прогнозируемые ежегодные затраты.

Минусы:
Ограниченность арендатора в принятии решений об изменении недвижимости, проведении необходимых ремонтных работ; ограничения по разрыву контракта и началу использования более подходящей собственности; контроль над качеством обслуживания здания и всеми операциями, такими как размещение не удобной арендатору рекламы или банка, отсутствие контроля над тем, какие соседи–арендаторы есть в здании.

В 2010 году, когда первая волна кризисных явлений схлынула, а в некоторых сегментах экономики наметился даже осторожный подъем, спрос на офисные помещения снова обрел привычные очертания.

По данным NAI Becar, за два кризисных года в Москве было продано 1,012 млн кв. м офисной недвижимости. «За это время благодаря падению цен и стремлению некоторых собственников срочно получить свободные средства появлялось больше возможностей у покупателей. Ведь даже небольшие компании могли приобрести недвижимость в инвестиционных целях», — отмечает директор отдела офисной недвижимости DTZ IMS Анастасия Хоменчук. Между тем Максим Жуликов фиксирует еще один важный результат кризисной встряски: наконец-то сформировался рынок небольших помещений. «Когда собственникам трудно найти покупателя, способного приобрести крупный объект целиком, они начинают продавать его по частям, разделив на отдельные офисы», — поясняет Жуликов.

«Для компаний, решающих вопрос размещения, в условиях нестабильности весьма привлекательной остается аренда, — убежден Алексей Рябичев, руководитель отдела офисной недвижимости компании ASTERA Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Estate. — Ведь она не требует существенных начальных вложений. А при условии подписания хорошего долгосрочного договора (скажем, на срок более пяти лет с индексацией до 7%) арендатор получает очевидное преимущество в цене».

К тому же базовые ставки аренды с января 2009 года решительно поползли вниз. По данным Colliers International, за время экономической нестабильности цены в столице упали с пиковых $1 200 за квадратный метр в год для офисов класса А и $890 в классе В до $645 и $440 соответственно. В то же время средний уровень вакантных площадей вырос, обеспечив арендаторам свободу торга и возможность выбора. Да и ныне, по оценкам, в Москве пустует примерно 20–25% офисов. «Рынок аренды перевернулся с ног на голову, — считает Сергей Канаев. — Прежде мы работали в условиях рынка арендодателей. А теперь у нас — рынок арендаторов».

Наконец, аренда — куда более гибкий инструмент, позволяющий без серьезных потерь наращивать или снижать занимаемое офисное пространство, а при необходимости — менять место дислокации. «Выбор между покупкой или арендой всегда зависит от стоимости денег, — настаивает Анастасия Хоменчук. — Чем дешевле деньги, тем выгоднее покупать. Кроме того, многое определяется стратегическими задачами компании: если бизнес мобилен, постоянно модернизируется и расширяется, если дочерние подразделения выделяются в самостоятельные структуры, а само предприятие часто переоснащается в техническом отношении, то аренда выглядит предпочтительным вариантом». Действительно, если корпоративный организм все время меняет форму и размер, куда удобнее гибкая «одежда».

Аренда остается наиболее выгодным вариантом решения «квартирного вопроса» как для компаний, бизнес которых не отличается стабильностью, так и для тех игроков, кто слишком зависит от изменчивой конъюнктуры рынка. Что же, логика понятна. Если живешь на вулкане — будь готов к переезду в любой момент. И уж точно не следует покупать капитальные хоромы в паре шагов от кратера, из которого в любой момент может потечь раскаленная лава.

 

И все-таки далеко не все эксперты склонны петь дифирамбы аренде. Позиция профессиональных консультантов чаще всего состоит в том, что аренда всегда более правильный шаг, для любых компаний. Другое дело, что особенности российского рынка не всегда этому благоприятствуют. Например, собственник помещений может быть не готов к заключению долгосрочного договора по низким ставкам. А если такой договор все-таки будет заключен, нет стопроцентных гарантий его выполнения. Значит, постоянный рост ставок вполне возможен. А это повод задуматься о единовременных расходах на покупку помещений.

— Я вообще не считаю аренду правильным шагом, — согласен Дмитрий Сорокалетов (NAI Becar). — Ее используют либо компании, у которых нет средств для того, чтобы выкупить актив, либо те, у кого не было возможности «выдернуть» капитал из больших оборотов. Если же такая возможность есть, я рекомендую использовать лизинг, который позволяет постепенно выкупать помещение в собственность. Однако в 2008 году, при чрезмерно высоких ценах, покупать недвижимость было нереально. Именно поэтому аренда оставалась наиболее оптимальным вариантом.

Как бы то ни было, в конечном счете все зависит от конкретной ситуации — и на рынке офисов, и в других сегментах коммерческой недвижимости.

У обеих моделей поведения — и у аренды, и у покупки недвижимости — в кризисный год обнаруживались свои преимущества и недостатки. Арендодатели, оценив сложную ситуацию на рынке, шли на уступки и снижали ставки. С другой стороны, некоторым предприятиям в кризис, во многом благодаря имеющейся в собственности недвижимости, удалось перекредитоваться. В целом трудно дать однозначную оценку — какой вариант оказался более правильным.

 

Точка принятия решения

Предположим, компания нуждалась в офисе класса В+ площадью в 500 кв. м. Приняв решение о покупке площадей, фирме пришлось бы вложить примерно $1,75 млн из расчета $3,5 тыс. за квадратный метр. А при аренде того же метража затраты составили бы около $225 тыс. в год (из расчета ставки аренды в $450 за кв. м). Однако следует учитывать еще и ежегодную индексацию ставки, которая составляет 5–7%. Таким образом, учитывая постоянный рост ставки аренды, «тестовая» компания примерно за 7 лет выплатила бы в виде арендных платежей полную стоимость объекта.

Согласитесь, есть повод призадуматься. Однако следует учитывать, что далеко не каждая компания готова изъять из оборота более полутора миллионов долларов. А кредиты по-прежнему дороги (реальная ставка, что бы ни утверждалось в рекламе, составляет 13–15% годовых). Таким образом, срок окупаемости вложений в коммерческую недвижимость в рассматриваемом случае составил бы около 10 лет, а к сумме сделки пришлось бы добавить еще и расходы на обслуживание кредита.

Покупка офиса: все-таки выгоднее или?..

Плюсы:
Получение недвижимости в собственность; постоянный рост стоимости квадратного метра в случае приобретения ликвидного актива; возможность получить выгодные кредиты под залог находящейся в собственности недвижимости.

Минусы:
Высокие начальные затраты; риски снижения стоимости, старения недвижимости, необходимость вложений в ремонт; если у компании есть альтернативы вложения средств в собственный бизнес с более высокой доходностью, чем приобретение недвижимости, то такая покупка попросту невыгодна.

Очевидно, что те же средства можно было бы направить на развитие бизнеса. Скажем, вложиться в направление, приносящее хотя бы 15% годовых. В этом случае $1,75 млн, вложенные в основной бизнес, теоретически могли бы превратиться за 7 лет в $3,93 млн.

Вот он, правильный ответ? Не будем спешить. Арендуя в течение семи лет офис, компания заплатила бы (с учетом ежегодной индексации на 7%) примерно $1,95 млн. Чистая выгода от аренды (со всеми поправками на условность расчетов) составила бы $203 тыс. за 7 лет: заработанные $3,93 млн минус $3,7 млн ($1,95 млн арендных платежей и $1,75 млн, вложенные на старте). Если же учитывать средний темп инфляции в 7–9% годовых, то… выгода сводится к минимуму.

Кроме того, по истечении семилетнего срока собственный офис будет обходиться не так дорого (налоги и эксплуатация), тогда как за аренду площадей придется платить постоянно возрастающие суммы. Правда, бизнес может начать быстро расширяться. А значит, возникнет необходимость приобретать дополнительный метраж (вероятно, в других офисных зданиях). В случае же аренды вопрос решается куда проще.

Следует отметить, что в процессе финансового моделирования, используемого при сравнении покупки и аренды офиса, обычно учитывается еще и динамика рыночной стоимости приобретенной собственности. И при благоприятной экономической ситуации за семь лет ликвидная цена объекта возрастет на 45–50%. А значит, приобретенный метраж можно будет реализовать уже не за $1,75, а за $2,54 млн.

К тому же под залог находящейся в собственности недвижимости можно брать на выгодных условиях кредиты на развитие бизнеса.

Что окажется выгоднее в перспективе — покупка или аренда, однозначно сказать нельзя. Все зависит от того, кто, что и по какой цене покупал или покупает. Наверняка выиграют только те, кто принял решение о покупке офисной недвижимости еще до кризиса и совершил сделку близко к ценовому «дну», добившись существенной экономии.

Автор: Антон Черниговский
Источник: Клерк.ру